三、物业办理公司施行的物业办理是包含对小区共有产业的办理物业办理是办理“物”，不是管“人”。物，便是产业。产业可大致分为私有产业和共有产业两类。业主的房子是业主的私有产业。开发商未交交给购房人的房子是开发商的私有产业。除了业主和开发商的私有产业以外，都归于为开发商和业主共有的产业。物业办理公司没有对业主的房子施行过办理，物业办理公司施行的办理必定是对共有产业的办理。物业办理公司或许还施行了对开发商私有产业的办理，但可以必定的现实是：物业办理公司对共有产业施行了办理。

  四、对共有产业的办理是共有人开发商和业主之间的物权联系，不是开发商与业主之间的合同联系，更不是开发商与物业办理公司、或许业主与物业办理公司之间的合同联系；对共有产业的办理是开发商和业主一起享有的法定权力和一起承当的法界说务，而不是开发商与业主之间、或许开发商与物业办理公司之间、或许业主与物业办理公司之间的合同权力和合同职责。

  《民法通则》第78条规则：共有分为按份共有和一起共有；按份共有人依照各自的比例，对共有产业共享权力，分管职责；一起共有人对共有产业享有权力，承当职责。依据这条法律规则，共有人在对共有产业享有一起的权力的一起，也应对共有产业承当一起的职责。在开发商向个业主交给房子后，即产生为开发商和业主共有的产业。对共有产业的办理，便是开发商和业主一起享有的权力，也是开发商和业主一起承当的职责。开发商和业主之间一起的权力和职责，是依据存在产业共有现实而不是依据存在某个合同现实，是法定的而不是约好的，是开发商与业主之间的权力和职责而不是开发商与第三人、或业主与第三人之间的权力和职责。物业办理公司以其与业主签定的《物业办理托付合同》约好了其“对共有产业的办理”为理由将其对共有产业施行的办理说成是其与业主之间的合同权力和合同职责。物业办理公司的这一建议是违背《民法通则》第78条的规则的。物业办理公司的这一建议是企图以合同约好的权力和职责改动法定的权力和职责。“对共有产业的办理”，作为开发商和业主一起享有的法定权力，是不能通过任何合同的约好赋予或掠夺的；作为开发商和业主一起承当的法界说务，是不能通过任何合同的约好建立或革除的。物业办理公司的这一建议得到了司法的差错支撑。这一司法差错不应再持续。

  五、业主与物业办理公司签定的《物业办理托付合同》中业主托付物业办理公司办理共有产业的行为无效，物业办理公司向业主收取的物业办理费应当返还。

  业主与物业办理公司签定的《物业办理托付合同》约好的“托付事项”有两个部分：1、对业主房子的办理；2、对共有产业的办理。“对业主房子的办理”的托付行为是有用的，由于，业主享有对自己房子的占有、运用、和处置的权力，业主有权将其间的一项或多项权力托付给物业办理公司行使。可是，业主的此项托付，物业办理公司没有实践实行。“对共有产业的办理”的托付行为是无效的，由于，野猪的此项托付行为违法。首要，此项托付行为违背《民法通则》第78条，此项托付行为企图以合同约好的权力和职责改动法定的权力和职责；其次，此项托付行为违背《合同法》第9条。《合同法》第9条规则：“当事人缔结合同，应当具有相对应的民事权力能力和民事行为能力。”。业主个人没有将共有产业托付给物业办理公司或其他人办理的权力能力，任何业主个人都没有将共有产业托付物业办理公司或其他人办理的权力能力。《民法通则》第61条规则：“民事行为被确以为无效或许被吊销后，当事人因该行为获得的产业，应当返还给受丢失的一方。有差错的一方应当补偿对方因而所受的丢失，两边都有差错的，应当各自承当对应的职责。”。物业办理公司向业主收取的“物业办理费”全都是由于其办理共有产业而向业主收取的费用，物业办理公司应当返还给业主。

  六、开发商与物业办理公司签定的《物业办理托付合同》有用；开发商负有向物业办理公司付出费用和酬劳的职责在业主与物业办理公司签定《物业办理托付合同》之前，开发商与物业办理公司一般都签定有《物业办理托付合同》在先或许现实上存在托付合同联系。所谓开发商“指定”物业办理公司，实践上便是开发商“托付”物业办理公司。在开发商与物业办理公司签定的《物业办理托付合同》中，“托付事项”一般只限于对共有产业的办理，不包含、也不可能包含对业主房子的办理。“托付事项”或许还包含对开发商的私有产业即开发商没有交交给购房人的房子的办理，但能必定的现实是：“托付事项”必定包含对共有产业的办理。物业办理公司与开发商签定的《物业办理托付合同》中的“托付事项”对共有产业的办理的托付行为是有用的，由于，在整体共有人的代表业主委员会建立之前，开发商占有共有产业的50%以上，开发商有权代表整体共有人办理共有产业即代表整体共有人行使对共有产业占有、运用、和处置的权力，开发商当然也就有权将自己对共有产业的办理权托付或不托付给物业办理公司或其他人行使。现实亦是如此：在任何一个商品房开发小区，物业办理公司都是开发商请来的客人，没有哪一个业主可以决议托付或不托付某一家物业办理公司。已然物业办理公司与开发商签定的《物业办理托付合同》关于共有产业办理的托付行为是有用的，依据《合同法》的规则，托付人开发商，就应当承当向物业办理公司付出费用和酬劳的合同职责。