物管公司更替难大多数表现在原来的物管公司不愿意退出，不配合物管费、装修保证金等费用和物管资料的移交，及其它不配合办理交接的行为。王玉臣表示，虽然有关规定法律规定了如何合法合规更换物管公司，但是对于物管公司不顺利交接，尤其是恶意不配合的物管公司，并没有特别明确的罚则，仅仅是设定为民事纠纷。民事纠纷协调不成，最后解决渠道是民事诉讼。他建议，可以完善相关的立法，在某些特定的程度上赋予相关主管部门一定的裁决权力，对于恶意不配合的物管企业能进行一定的行政处罚。

  ”文章来源丨大河报采访律师丨北京金诉律师事务所 主任律师 王玉臣律师介绍

  近日，记者实地走访了几个郑州第一批建成的商品房小区，发现部分参与了政府老旧小区改造的社区，从环境、配套和管理等方面都有了明显提升，比如绿云小区等，但部分老旧小区还存在着物业管理落后、基础功能设施不完善、停车位紧张、没有电梯、维修基金短缺等共性问题，比如金水区明鸿新城小区等，那么，这些问题有没有合理的解决之策呢？老旧小区物业公司管理落后，如何合理更换新的物业公司？走进金水区明鸿新城小区内，记者发现小区整体环境杂乱。小区居民楼的墙面上，陈旧的电线、网线、暖气管错综复杂、相互交织的现象仍屡见不鲜，私家车、电瓶车乱停乱放，让小区内本就不宽裕的道路更加拥挤。墙面上、楼道内粘贴有各类小广告，十分碍眼。杂物乱堆放，存在卫生死角，严重影响小区的环境整洁。据该小区居民反映，“小区内脏乱差不是一天两天了，有几处垃圾已经成堆，物业却迟迟没有清理，不仅又脏又臭，而且安全隐患较大。”

  除了垃圾乱丢、乱堆的情况，记者在小区内还看到，部分私家车将小区的消防通道堵得严严实实，路面随处可见乱停乱放的车辆。

  据业主张大爷介绍，该小区内有地上停车位和地下停车位，正常情况下小区还是能停放下的，“但是近段时间我们发现有许多外来车辆停到了我们小区里，占了许多位置，导致很多业主的车没有地方停放。”并向记者透露了近期业委会的工作人员正在进行排查，“你可能难以相信，有时候一晚上就能停进来几十辆外来车辆，物业门岗形同虚设。”

  针对小区内存在的各项管理问题，业委会成员王华（化名）告诉记者，“我们小区原有的物业公司在管理上已经落后，我们现在想更换新的物业公司，但是目前推进并不顺利。”

  物管公司更替难主要体现在原来的物管公司不愿意退出，不配合物管费、装修保证金等费用以及物管资料的移交，及其它不配合办理交接的行为。

  虽然相关法律规定了如何合法合规更换物管公司，但是对于物管公司不顺利交接，尤其是恶意不配合的物管公司，并没有特别明确的罚则，仅仅是设定为民事纠纷。民事纠纷协调不成，最后解决渠道是民事诉讼。

  建议，可以完善相关的立法，在一定程度上赋予相关主管部门一定的裁决权力，对于恶意不配合的物管公司能够直接进行一定的行政处罚。

  “走几级台阶腿肚子直抽筋，非必要不下楼成了我们晚年生活的真实写照。”“菜都不敢多买，生怕拎不上去。”“之前有个邻居老大爷犯病了，光用担架抬下楼就耽误了近半个小时……”

  建于1995年的科技绿苑小区，共有500多户居民，如今，小区里大多住着租户。

  小区内共有10栋居民楼，每栋楼均为7层。“住低层的还好，要是住在6、7层的，没有电梯真的吃不消。”业主刘先生表示，由于每栋楼楼间距较窄，当时申请加装电梯未能获批。

  同样的情况也发生在明鸿新城小区，据业主代表王华透露，“只有小区7号楼是加装了电梯的，不过是那栋楼业主自行出面改造的，还聘请了专门的门岗，有了电梯之后租金都比其他没电梯的楼栋贵一点。”

  针对老旧小区加装电梯难这样的一个问题，记者正常采访到郑州市加梯办，据相关工作人员介绍，郑州老旧小区想加装电梯，按照《郑州市城市更新工作领导小组关于既有住宅加装电梯工作的实施建议》（郑城市更新文【2022】4号)实施程序规定的加梯程序步骤正常实施就行。

  只要符合郑州市既有住宅加装电梯适合使用的范围的小区均可申请加装电梯。纳不纳入老旧小区改造跟加装电梯关系不大，郑州市老旧小区改造内容不包括加装电梯，纳入老旧小区改造范围的小区加装电梯只是既有住宅加装电梯的一部分，只要符合郑州市既有住宅加装电梯条件的楼栋单元均可申请加装电梯。

  申请加装电梯条件是：郑州市行政区域内国有建设用地上已建成投入到正常的使用中、具有合法权属证明、未设置电梯的地面四层及以上具备加装条件的既有住宅，且加装电梯在原产权建设红线范围内的楼栋单元均可申请加装电梯。郑州市既有住宅加装电梯政策对楼间距没有明确要求，只要拟加装电梯单元楼前楼后有地方加装，且征得相关利益方同意即可加装。

  加装电梯的费用：由加梯业主和业主选择的电梯加装企业协商确定，在双方签订的加装电梯项目协议中写明，一般一部电梯的加装费用约40—60万元；加装电梯涉及管道迁改的，由加梯业主和相关管道管理单位协商确定迁改价格，相关管道管理单位具体负责实施迁改；

  郑州市加装一部电梯政府给予最高不超过15万元的财政补贴（经开区、登封市补贴10万元，新郑市、巩义市、新密市、中牟县补贴15万元），管道迁改政府不在另给补贴费用，但列入老旧小区改造的小区电梯加装项目所有管道迁改费用均由政府买单。

  此外，工作人员向记者透露，下一步郑州老旧小区加装电梯有望实现网上通办。市民可登录加梯信息化系统，或扫描加梯二维码，查阅、下载、上传加梯相关申请材料，取得《建设工程安全施工措施审核检查备案表》、《工程质量监督登记备案表》和《特定种类设备安全告知书》后，按实施工程质量安全要求展开施工。

  同时，市城建和市场监督管理部门也将加强对全市加梯企业和工程项目施工单位的资质、信用审核和日常工作的管理，建立“白名单”企业，上传信息系统。市民登录系统后可自行选择加梯企业，避免被一些不良企业欺骗，从而造成财产损失，有效维护社会安全稳定。

  温馨提示：如果您有房产方面的相关法律问题想要咨询，请添加小编的微信号Jinsuyuchen

  0$【金诉采访】聚焦郑州首批商品房现状⑤:物业公司管理落后、加装电梯难,怎么样才能解决?$

  【金诉采访】聚焦郑州首批商品房现状⑤:物业公司管理落后、加装电梯难,怎么样才能解决?