物业管理系统源码白皮书 质量为本 服务至上 第  1 页 共  34  页 本源码下载地址：、公司简介 北京****信息技术有限公司前身是清华同方房产事业部， 是一家专门干房地产领 域应用软件开发与系统集成的高新技术企业，同时负责清华同方“E-Home”(数字家园) 信息服务方面的设计开发和“智能卡”的推广。公司凭借多年的开发经验，借鉴并吸 收了北辰、亿方、香港怡高等国内外数十家优秀物业管理公司的经营理念，率先推出 了软件 DIY（Do It Yourself）的概念，并...

  质量为本 服务至上 第  1 页 共  34  页 本源码下载地址：、公司简介 北京****信息技术有限公司前身是清华同方房产事业部， 是一家专门干房地产领 域应用软件开发与系统集成的高新技术企业，同时负责清华同方“E-Home”(数字家园) 信息服务方面的设计开发和“智能卡”的推广。公司凭借多年的开发经验，借鉴并吸 收了北辰、亿方、香港怡高等国内外数十家优秀物业管理公司的经营理念，率先推出 了软件 DIY（Do It Yourself）的概念，并在公司产品中得到全面充分的应用。 北京****信息技术有限公司所有人员均本科（含本科）以上学历，其中硕士学历 占 20%以上。具有微软认证专家 12 人，曾在国内较大软件与系统集成公司（如：清华 同方、北大方正等）担任主要技术负责及项目经理以上人员 6人。 北京****信息技术有限公司先后与国内数家著名软件公司（如清华同方、信息研 究所等）建立了永久的合作伙伴关系，并且与北京市小区办、北辰物业、亿方物业、住总 集团、香港怡高物业、国贸大厦、光华长安大厦、新东安市场、沈阳Ÿ中国浑河商品交 易市场、新疆石油局房产公司、胜利石油管理局等房地产相关单位建立了长期友好的 合作伙伴关系，同时在广东、山东、新疆、武汉、西安、锦州、沈阳、成都等地区均设有 办事处或代理机构。 北京****信息技术有限公司凭借自己在管理信息系统与系统集成方面的强大研发 能力和丰富的工程实施经验，承接了多项大型信息工程（如：柏景大厦、光华长安大 厦、新东安市场、北京玫瑰园、天津天鹅湖度假村等）。经营事物的规模已遍及房地产/物业、 酒店、航运及办公自动化等领域。其产品以质量放心可靠、界面友好、通用性强而受到客 户的好评。 北京****信息技术有限公司汇集了各学科专业方向的人才，拥有一批高素质、高 技术的工程师、销售人员及售后服务队伍。我们富有朝气，既有精深的专业相关知识，又 有丰富的软件设计、技术开发、市场运作经验，形成了一支强大的业务团队。我们可 质量为本 服务至上 第  2 页 共  34  页 以随时按照每个客户的需求，提供确实可行的解决方案。 ****目标：成为全国最强的物业管理软件、信息服务解决方案提供商！  ****使命：帮助房地产业建立、健全信息化管理！  ****服务宗旨：质量为本，服务至上！ 2、物业管理系统模块设计思路及物业管理发展的新趋势 ◆ 坚持开放性和标准化 遵循统一的通讯协议标准，拥有非常良好的开放性，支持所有标准网络与接口协议，具 有很强的扩展功能。 ◆ 在实用的基础上追求先进 设计中本着实用的原则，同时具有一定的前瞻性。 ◆ 良好的可靠性、安全保密性 安全可靠是用户的基础要求，本系统采用成熟的网络技术和先进的管理思想，凭借 强大的研发技术力量与工程实施经验，确保实现一个可靠、高度安全的综合管理信 息系统。 随着全球信息网络的建立和完善，Internet 时代已经来临，信息化管理已成为一 股不可阻挡的潮流。物业管理行业是在传统的住宅管理基础上演变而来的新兴行业,近 年来获得了长足健康的发展。特别是随着时下人们生活水平的提高，住宅多样化的不断发 展，物业管理作为一门科学的内涵已经超出了传统定性描述和评价的范畴，发展成为 集多种方式对物业进行综合管理，并对有关物业的资料做归类汇总、整理分析、定 性与定量评价、发展预测等。物业管理在现代生活中的作用已被广泛认可。 由于物业管理涉及的管理范围比较广泛，管理内容繁杂，加上政策性等变动因素， 导致日常工作需要耗费大量人力和物力，而采用现代化计算机管理手段是一种行之有 效的处理方法。****物业管理软件在物业管理中的作用大多数表现在： u 全方位的快速查询，减少重复劳动：物业管理中房产资料、业主资料、住户资 料以及文件档案的数量庞大，手工整理、统计汇总工作量非常大，而且繁琐，查询某 房产或业主资料往往要比较长时间。通过****物业管理软件辅助管理，可以每时每刻按业 主名称、房号、房类、朝向、面积等多种条件任意查询，减少大量重复工作，大大提 高工作效率。 u 各项费用自动计算，减少人工差错与负担：物业管理中一项重要的工作是各项 费用的计算、统计、汇总，然而由于费用项目较多、计算方法繁琐，手工操作除了操 质量为本 服务至上 第  3 页 共  34  页 作差错率较高外，而且工作负担繁重。****物业管理软件利用了计算机运算速度快、 准确率高的特点，使得各项费用的计算、统计、汇总工作既简单、方便，又能轻松自 如。 u 自动控制各项费用收缴，保证公司收益：管理费用的收缴是管理公司能够正常 运营的保证。通过客户自觉交费和人工催收，往往效率较低，难以应付自如。****物 业管理软件可以随时监控客户交费和欠费情况，自动打印缴费通知书及各年、月、日、 区段报表，提高收费效率，使收费工作应付自如，提高资金的回收速度。 u 灵活、准确的收费，提高财务工作效率：管理面积越大、户数越多，财务收费 工作越繁重，大量水电费、管理费等其他费用收费不但繁杂，而且容易产生差错。用 ****物业管理软件收费，灵活性、准确性大幅度的提升。客户不但可以分项付款，还可以 预付各项费用，大大降低财务收费人员的劳动强度和工作量。 u 完整的工程及服务档案，提高管理水平：物业管理除了涉及房产、业主和客户 管理之外，更需要提供工程设施维护、维修服务与管理。****物业管理软件完整的工 程档案与服务档案可以使管理人员随时了解最新的情况，更可以规范维护、服务标准， 帮助管理人员合理安排工作时间。 u 全面的统计分析，提供决策依据：在物业管理的市场竞争中，****物业管理软 件快速、自动、强大的统计汇总功能和丰富的报表系统，使各项数据的统计汇总、分 析

  一应俱全，物业公司领导可以随时查阅最新的详细情况，并依次快速、准确地 做出决策，提高物业公司的管理水平与竞争力。 具有远见和高度责任心的物业管理专家对信息化建设都会非常重视。这也是体现 一家物业管理公司专业性、先进性和系统化的重要特征。 为了配合物业管理公司向计算机信息管理的方向发展，我公司研制开发了一系列 物业管理信息系统，她继承了国内数家大型物业公司的先进管理经验和行之有效的管 理方法，以实用为本，提升工作效率为主，来达到提高物业管理的服务水平和管理水 平的目的，得到了众多用户和同行的认可和好评。 系统设计完成的总体目标，是利用先进的计算机网络技术，依据科学的物业管理 模式以及结合各物业的特殊要求，秉承先进性、开放性、可靠性、安全性、可扩充性 和实用性的设计原则，开发符合物业自身的综合业务管理信息系统。 F 使物业公司各职能、基层部门能充分利用计算机网络资源实现信息共享。 F 健全业务管理体制。 F 规范业务流程及运作模式。 F 提高工作效率。 F 使管理信息系统、财务系统、人事系统等各子系统有机联系。 F 充分挖掘利用物业公司与上级与外界交互的各类信息。 F 及时、准确、丰富的信息为各部门提供科学管理和决策依据，为物业公司管理 者提供决策辅助信息。 质量为本 服务至上 第  4 页 共  34  页  3、****物业管理信息系统功能简介 ó 符合北京市房屋土地管理局印发的《北京市居住小区物业管理服务基本要求》 ó 采用先进的软件开发工具 Delphi5.0， 后台采用大型数据库 SQL server2000 管理 ó 传承清华软件设计开发之精华—熔入先进的物业管理理念及成熟管理模式 ó 充分预留“一卡通”应用系统智能化接口，真正实现物业管理自动化 ó 率先实现与流行办公软件 Office2000/xp、通用财务软件无缝衔接和数据共享 F 先进的设计思想——系统采用稳定的双层体系结构—C/S 与 B/S 结合，客户端采用  Windows95/98/2000 作为操作平台，服务器采用 Windows NT 作 为网络操作系统。本系统在设计时立足于信息全面、计算便捷、 统计方式灵活；并广泛采纳借鉴了北辰物业、香港l怡高物业 等国内著名物业的管理模式及思想，实现物业管理系统由简单 的记录、核算型向智能、管理型的转化！ F 界面友好、性能稳定——创意性的色彩搭配，美观、友好的录入界面，完全的“微 软”风格，辅以清晰直观的“树状结构与下拉列表”为导航， 实现多页、多界面自由切换。操作直观便捷、轻松自如、亲切 自然。独有的“Save  as”功能将所有相似信息都可灵活复制另 存，极大的降低了工作录入量，提高了管理效率。系统可存储 信息量大、数据安全性能高。 F 允许用户录入界面、收费项目、统计报表自定义——可完全按照您所想象的格式、 外观自行设置录入界面。（传统物业软件依赖性较大，仅增加个 信息字段也必须修改原程序才能满足您的要求，本套系统完全 解除了您的烦恼）。您可随意设置房间状态、收费类别、收费项 目等，独特的支持代收代缴、预付款、抵押金处理。费用计算、 统计，迅速准确，自动处理，完全替代手工劳作。系统具有很 强的方便性、灵活性和强大的生命力！ F 强大的报表系统、科学的统计分析功能——系统特设收费菜单，并提供成套报表样 板，对各项费用数据、查询统计结果均可流畅的生成或转为  WORD、 EXCEL 格式文件自行编辑， 并轻松打印信息汇总报表。 对各项费用数据以表格、二维、三维模型等方式直观、逼真、 准确加以体现。 F 很好的安全保密性——操作人员根据不同的密码进入不同的模块，充分确保机密资 料的安全性；通过日志管理，可很好的把握操作人员的操作动 质量为本 服务至上 第  5 页 共  34  页 向。通过实用­便捷­高效的操作管理，让物业理人员有更多的时 间投入现实的物业管理中，从而在未来的物业市场竞争中独领 风骚！ F 操作简单、功能齐全——强大的“查询向导”功能，可根据住户的任何信息进行查 找汇览，快速、灵活的结帐方式充分满足客人要求可分别按现 金、转帐、免单、欠帐等多种方式结帐，提供灵活的分帐结帐。 支持 IC 卡交费，使物业收费更为简便快捷。且房态显示清晰直 观。  4、****物业管理信息系统网络结构图 质量为本 服务至上 第  6 页 共  34  页  5、****小区物业管理信息系统功能简介 1、公司概貌 l 公司简介、公司章程、公司概貌图等信息的维护。 l 公司大事记、合作单位、个人通讯录等信息的记录。 l 小区基本信息及相关 图片的维护。 2、资源管理 l 资源管理：采用树状形式 （级别形式） 清晰直观的显示 所有需要管理的小区信息、 楼 信息和房间信息。 并且可将物 业图形显示在相应的物业界 质量为本 服务至上 第  7 页 共  34  页 面中。同时对特殊房间也可进行记录和维护。 l 住户产权管理：主要功能是记录和维护小区住户、产权人、住户单位的详细信息。 住户档案：主要功能是记录和维护每一个住户的详细信息。包括住户的入住日期、费 用生效日期、确认产权日期、家庭成员等。 产权档案：主要功能是记录和维护每一个房间的产权信息。 住户单位：主要功能是记录和维护住户单位的相关信息。 值得注意的是：住户、产权人、住户单位这三者之间是不可分割的。当住户新增拥有 产权房间后，他即为产权人；当住户选择单位后，该单位即为住户单位。 l 业主委员会：主要功能是记录和维护小区业主委员会的详细信息。包括业主委员会 章程、委员等。 l 物业图形：在资源管理中，我们可以针对不同的小区、楼、房间录入各种户型图、 单元平面图、顶层底层平面图、小区平面分布图、智能化应用图纸、照片及相关材料 等。 l 房屋展示图：在资源管理中，系统提供了一张房屋展示图，在这张图形上，我们不 但可以很清晰的看到每一个楼的入住情况，而且还可以了解每一个房间的基本信息。 比如：建筑面积、住户等。另外，通过这张图形，我们可以很方便的切换到房间信息 和住户信息的界面。 l 报表：本套系统中，除了一般的物业基本情况统计报表、房间统计报表、住户统计 报表、未入住房间报表外，系统还提供了自定义报表，用户可以根据自己的需求首先 进行查询，将查询后的结果转换到 Excel 表格中，修改完毕后打印出来。 3、收费管理 l 选择计算月份，逐一或成批进行费用的计算。 l 应收费用计算后，根据需要，进行费用审核并可对某些费用进行相应的调整。l 各 在收费管理中，用户完全可以按照 自己小区收费的特点自定义收费 项目、报表格式。费用计算、迅速 准确；交费方式，简便灵活。轻松 完成数据录入、结算、登帐、统计 报表。包括： l 根据每一个客户不同的收费情 况设置相应的收费

  ； l 根据收费房间和收费标准的不 同设置收费类别； l 根据物业公司的实际情况，设置 各种具体的收费项目。 质量为本 服务至上 第  8 页 共  34  页 类应收费用准确无误后，向收费对象发放缴费通知书。并可随时进行收费。 l 这时用户可根据自己的需求将各种费用分类汇总，生成应收报表。 l 根据实际情况，向个人、向单位或按普通收费项目进行收费。交费方式除了正常付 款外，还可实现预付款和抵押金冲抵。 l 根据交款的实际情况，自动生成用户所需的日报、周报、月报、年报以及不同时间 段的区段实收报表和尚欠情况报表等。 l 费用的年终结转。 4、维修管理 维修管理是物业管理中的一个很重要的业务。主要有物业公司本身大型设备的维 修和住户的入室维修。主要包含设备管理、维修计划、维修任务、维修单、统计报表 四个模块。 设备档案：主要对设备基础信息（如设备编号、设备名称、生产厂家以及相关的电器 参数等）进行显示和维护。 维修计划：主要是对物业公司的大型设备的定期制订检修计划和相应的计划细项。 维修任务：主要是根据维修计划的内容自动生成相应的维修任务，提醒用户。 维修单：主要是针对住户的入室维修而设置的。它可以详细记录维修的详细情况（如 报修人、发单时间等）和维修所发生的费用等等。 统计报表：统计维修管理中的相关报表。 5、文档管理 文档管理类似于物业公司的档案室。可以用来分类管理公司内部的一些文件、档案等， 方便查阅。 l 提供相关的 ISO9000 国际质量认证资料，促进物业管理的标准化和规范化。 l 在文档管理中，可以记录和维护文件标题、文件起草人、文件签发人、文件发放部 门、文件摘要等信息。 6、保安管理 保安管理主要是运用周密的人员、器材、岗位、班次、巡岗、消防等事件的安排确保 突发事件、消防检查的顺利进行。及时发现治安隐患并对事前、事中、事后所发生的 情况加以详细记录和维护。同时，系统全面地对业主、住户的车位进行分配、管理、 收费等，并且提供了很多统计报表。用户可以根据需要进行打印。它包括保安管理、 消防管理、器材管理、职责文档、人员管理、停车管理六大部分。 保安管理：包括保安排班和保安巡视两部分。保安排班记录和维护所有的保安排班信 息，并可录入详细的值班记录；保安巡视中随时可将巡视过程中发生的事 件做详细的记录。 消防管理：包括事故登记和消防检查。事故登记主要是详细记录事故发生的辖区、发 生时间等信息；消防检查主要是记录每次检查的时间、检查设备等信息。 质量为本 服务至上 第  9 页 共  34  页 器材管理：主要是对保安器材、消防器材还有钥匙的管理。在保安器材和消防器材中 可以详细记录每一种器材的编号、名称、用途、领用人等信息。钥匙管理 主要是对钥匙的借用做一个详细的记录。 职责文档：主要是记录和维护有关保安和消防管理方面的文件资料。 人员管理：主要是记录和维护保安和消防人员的姓名、职务、员工证号等信息。 停车管理：主要是记录和维护小区内有关停车管理的信息。包括车位号、车主姓名、 联系电线、保洁管理 在保洁管理中，用户可以自定义保洁项目。在录入保洁人员信息后，就可以对保 洁情况进行详细的记录。并对保洁情况进行检查跟踪，可随时打印保洁工作记录表、 保洁服务质量检查表等。另外，对保洁记录我们可以每时每刻进行查询统计，并将统计结 果打印出来。 8、绿化管理 在绿化管理中，用户可以自定义绿化项目。在录入绿化人员信息后，就可以对绿 化情况进行详细的记录。并对绿化情况进行检查跟踪，可随时打印绿化工作记录表、 绿化服务质量检查表等。另外，对绿化记录我们可以随时进行查询统计，并将统计结 果打印出来。 9、图案管理 图案管理类似于物业公司的图片室，在图案管理中，用户可以将各类图片归类， 将各类图片保存到相关的图片夹中。并且可以对他们随时进行浏览，从视觉上一目了 然。 10、库存管理 库存管理是本套软件是一个比较重要的模块。而且满足多库管理，各个库之间互 不影响。用户可以根据实际情况将办公用品、设备维修备件、工程材料等分成一个或 多个库进行管理。库存管理包括：库存台帐、入库管理、出库管理、损益管理、台帐 校正。 l 库存台帐：主要对库存商品的基础信息（如编号、名称、库存底限等）和现存商品 的数量和金额等进行管理。 l 入库管理：主要是对商品入库信息进行管理。 l 出库管理：主要是对商品出库信息进行管理。 l 损益管理：当库存出现帐实不平时，用户可以用损益管理对库存台帐进行调整。 l 报表：包括库存盘点表和采购预算表。系统可以根据每一个库存商品所设的库存底 限，自动生成采购预算表，以供采购人员参考。 11、投诉管理 投诉管理主要是为了记录和维护住户和业主对物业公司的意见、建议而设置的。 用户可以随时统计和查询相关的投诉记录，定期打印相关报表。并且通过对投诉现象 质量为本 服务至上 第  10  页 共  34 页 的妥善处理，提高物业公司的管理水平，树立良好服务形象和声誉！ 12、人事管理 人事管理也可以说是一个简单的人事管理系统。主要对公司内部人员的基本信息、 社会关系、个人简历、工资等信息进行记录和管理。除了可定期打印出相关报表外， 还可以通过‘查询’进行相关项目的统计。辅导物业公司的日常管理。 13、查询报表 查询报表又称为总经理查询。系统以报表、查询、图表等多种形式向物业公司的 领导提供物业公司中各个方面的报表和相关信息，以辅助日常管理。如：资源管理中 的相关报表、收费管理中的相关报表、相关部门的报表等等。 14、系统维护 系统维护主要是有包括两方面的内容：系统安全监视和控制和系统设置。 14.1 系统安全监视和控制 l 在连机用户模块中系统管理员可以查看到当前有哪些用户正在使用计算机。 l 在使用记录中可以看到用户登陆的计算机、模块、以及离开系统时间。 l 在系统运行日志中，可以查看用户对系统进行了哪些操作。 l 在权限管理中，根据权限组的不同设置浏览和修改的权限。 14.2、系统设置 l 在显示设置中可以对所有录入界面的信息字段进行新增、修改和重命名的操作。也 可以根据自己的习惯对字段的显示顺序进行调整。 l 在代码维护中，可以将经常要录入的值定义成代码，在录入数据时，用户就可以从 下拉列表中选择代码。如：在‘户型’这个字段中可以设置‘一室一厅’ 、 ‘两室一厅’ 、 ‘三室一厅’等代码。 l 管理单位：根据需求建立相应的管理单位，一般为物业公司。 l 房间类别：可以设置成产权房、自用房、托管房等。 l 收费类别设置：根据收费房间和收费标准的不同设置不同的收费类别。 质量为本 服务至上 第  11  页 共  34 页  6、****租赁管理系统功能简介（RMS） 1、经营管理 经营管理包括：物业档案、客户档案、合同档案、费用审核四个子模块。主要是 对物业公司的各种资源（例如：单元、客户、合同等）进行记录、修改、删除、查询、 统计和维护。储存比较完整的房产、客户及各种合同的详细信息、房屋产权产籍资料 和物业公司经营管理资料，以及相关费用项目的建立。 物业档案 物业档案主要是通过设置不同的节点（如物业、楼、楼层、单元等）对物业进行 描述。比如在新建‘单元’时我们可以将每个单元的朝向、建筑面积、使用面积等信 息进行描述。同时单击鼠标右键，可以方便的查询到与该单元相关的业主信息以及合 同信息。而且，在录入的过程中，本套软件提供了‘单元复制’和‘楼层复制’的方 法，从而大大的提高了操作人员的工作效率。 值得一提的是，系统用不同的图标和文字来表示房间当前所处的状态，我们可以 很清晰的看出每一个房间是‘租用房’还是‘空房’等，另外，在物业档案中，系统 质量为本 服务至上 第  12  页 共  34 页 还提供了一张平面示意图，在这张示意图中，不同的颜色代表不同的房间状态，把鼠 标放在代表房间的方格中即可了解该房间的一些基本信息，而且，按鼠标右键还可以 切换到与该房间相关的不同的操作界面，同时，在这张图表上，可以很直观的反映出 每一个写字楼的可出租面积、已出租面积、出租率等信息。最好的一点在于这张图表 是系统根据每一天的租赁情况自动生成的，不需要人为的天天去维护。用户看到这张 表就可以很清楚的了解整个写字楼的租赁情况。 客户档案 客户档案主要是对业主、租户、预定客户以及其他客户的基本信息（例如：姓名、 工作单位、联系人等）进行维护和管理。 在客户档案中，对历史客户我们也可以进行浏览，同时，用户在正常工作中可以 参考系统提供的相关报表。比如：到期租户一览表。利用这张报表，我们可以随时按 日期或按天数来统计任意日期或多少天以后到期的租户。 合同管理 合同档案管理主要对业主委托合同、客户看房记录、临时合同、正式

  进 行维护和管理，同时也对签署合同后的各项跟进操作进行记录管理。 在每一个相关的合同中，我们不仅能记录跟合同有关的房间，而且可以将各种 合同所规定的费用进行详细的记录和计算。用户可以方便的查找到每一个客户的相关 费用。 费用审核 费用审核主要是对客户每月的各种应收费用进行审核，以保证各种费用准确无误 的传递到下一个需要审核的部门。 在系统维护中，我们首先要设置费用审核的级别（最多为 3级），然后就各项费用 指定审核人和审核级别。这样，在费用审核的过程中，不但分清了责任，而且也保证 了费用的正确性。 2.收费管理 收费管理是本套系统的核心部分，它的主要功能是解决写字楼物业十分复杂的收 费问题。对费用进行分类录入，统一审核，统一汇总，发放缴费、催款通知书，总结 和统计各类报表等。主要功能如下： ● 站点收费处理的是临时性费用，是临时性费用的录入窗口； ● 费用审核是对所有的应收费用进行分类核对，一般设置成二级审核，其他业务部门 一级审核后，财务进行二级审核； ● 设置汇率是主要是一单位外币对人民币的汇率。为了适应更大范围的客户，本套软 件可以根据用户的实际情况，设置不同的外币对人民币的汇率； ● 汇率换算，在生成交费通知书之前选择好正确的年月进行汇率换算； ● 应收费用调整，这是一个功能强大的子模块，具有费用的查询、新增、修改、删除、 转账等功能； ● 商铺客户销售额录入主要是针对写字楼中有商场的一个接口，比如：新东安市场、 华泰大厦等； 质量为本 服务至上 第  13  页 共  34 页 ● 生成交费通知书、催款信等； ● 灵活处理缴费时的各种情况。如：预收、滞纳金计算等。 ● 打印相关报表。 3 电话管理 电话管理主要功能是建立电话档案资料。 它不但可以对整个写字楼电话信息资料进 行管理，而且可以将每一个客户的所申请的电话和所发生的费用通过建立电话申请合 同表现出来。最重要的是，通过‘导入’和‘导出’可以将每个月的电话费直接输入 到软件中，进行费用计算。同时，在电话管理中，我们也可以进行临时费用的收取， 对电话管理中所发生的费用也可以根据审核权限进行费用审核。在任何时候，都可以 对电话信息进行查询统计，并打印相关报表。 4 车位管理 车场管理主要针对写字楼的停车场、车场区/层、车位进行统一管理，记录所有的 车位信息。而且可以将每一个客户的所申请的车位和所发生的费用通过建立车位申请 协议表现出来。同时，在车位管理中，我们也可以进行临时费用的收取，对车位管理 中所发生的费用也可以根据审核权限进行费用审核。在任何时候，都可以对车位信息 进行查询统计，并打印相关报表。 5.工程设备 工程管理是物业管理公司的一个很重要的业务。工程管理子系统主要包含设备管 理、工具管理、装修维修管理、工程图纸管理四个功能模块。 设备管理 在物业管理中，其中一个重要的业务就是要对设备、设施进行维护保养，使其始 终能够良好运转。为了达到这个目的，物业公司就要对设备建立档案，制定检修计划， 并对历次检修、维修情况、处理措施进行记录。 在设备管理这个功能模块中，实现了对设备档案、设备检修计划、设备检修纪录、 设备维修记录的管理： l 设备档案主要对设备基础信息（如设备编号、设备名称、生产厂家以及相关的 电器参数等）进行归档管理。 l 设备检修计划主要是对设备的检修计划信息进行管理。 l 设备检修记录主要是定期对设备的运行情况及检修情况进行管理。 l 设备维修记录主要是对设备的维修情况及处理情况进行管理。 有了这些信息，工程维修人员在维修设备时，可以参考该设备历次的检修记录和 维修记录，对设备的故障加以正确的判断。 工具管理 物业管理公司为了加强管理，需要对工具的使用进行管理。工具管理可以辅助工 程人员对工具的使用情况进行跟踪管理。 l 工具库存主要是对工具的基本信息及数量信息进行管理。 质量为本 服务至上 第  14  页 共  34 页 l 工具借用记录主要对工具借用和归还等信息进行跟踪管理。 装修维修 在客户正式入住以前，一般都要对房间进行装修，为了保证对大楼主体结构不造 成影响，物业公司都要对装修情况及装修公司的相关信息进行记录管理。在装修管理 模块中，软件可以很好协调物业公司对这些信息进行管理。 l 维修管理主要是对客户的维修信息进行跟踪管理，以便物业公司能够更好的为客 户进行服务。 l 在工程收费这个功能模块中可以支持客户现结，也支持客户挂帐。 工程图纸 l 工程图纸主要是对物业公司的工程等图纸及借阅信息进行归档管理。 l 图纸管理主要是对图纸的编号、名称、设计单位、绘图人等信息进行维护。 l 图纸借阅记录主要是对图纸的借阅及归还等信息进行跟踪管理。 6 库存管理 在日常管理中，物业公司会根据实际情况需要对办公用品、设备维修备件以及工 程材料等分成一个库存或多个库存进行管理。库存管理模块即满足多库管理，而又各 个库之间互不影响，并且每个库存都能实现：库存台帐管理、入库管理、出库管理、 损益管理等。 l 库存台帐：主要对库存商品的基础信息及现存数量信息进行管理。 l 入库管理：主要是对商品入库信息进行管理。 l 出库管理：主要是对商品出库信息进行管理。 l 损益管理：当库存出现帐实不平时，用户可以用损益管理对库存台帐进行调整。 l 盘点表：在库存台帐中，用户可以在月末打印出库存盘点表，对库存进行盘点。 l 采购预算表：系统可以根据库存底限，自动生成采购预算表，以供采购人员参考。 7、商务中心 为了更好为客户服务，物业公司一般都设立了商务中心提供文件发放、邮件收发、 复印、打字、会议室出租等服务。商务中心子系统包括四个功能模块：文件发放、邮 件收发、收费管理、收费统计。 l 文件发放主要对交款通知书、催款通知书、公文的发放信息进行跟踪管理。 l 邮件收发主要对客户的信件、报刊等邮件的发放信息进行跟踪记录。 l 收费管理主要对复印、打字、传真、会议室租用等费用进行收取。 l 在收费管理中，用户可以用现金结账，也可以挂帐，等到月末结账。 l 收费统计主要是对商务中心当天的收入信息进行汇总。受理住户和业主对物业 公司的意见、建议等事项的管理。投诉管理这个功能模块主要是辅助物业公司对 客户的投诉信息及处理情况进行跟踪管理；并通过对投诉现象的妥善处理，提高 物业公司的管理上的水准，树立良好服务形象和声誉！进而达到更好的发展目标！ 质量为本 服务至上 第  15  页 共  34 页 8、总经理查询 总经理查询又称为查询报表。系统以报表、查询、图表等多种形式向物业公司的 领导提供物业公司中各个方面的报表和相关信息，以辅助日常管理。如：资源管理中 的相关报表、收费管理中的相关报表、相关部门的报表等等。而且，在此模块中，还 可以自定义相关报表。 9、系统维护 系统维护主要是有包括两方面的内容：系统安全监视和控制和软件初始化设置。 9.1、系统安全监视和控制 l 在连机用户模块中系统管理员可以查看到当前有哪些用户正在使用计算机。 l 在使用记录这个模块看到用户登陆的计算机、模块、以及离开系统时间。 l 在系统运行日志中，可以查看用户对系统进行了哪些操作。 l 在权限管理中，可以根据权限组的不同而设置不同的用户权限。 9.2、软件初始化设置 l 界面设置：包括显示设置和代码维护。在显示设置中，可以对本套系统所有的显 示界面根据用户的需求进行重命名、增加或减少字段、重新排列顺序等操作；在 代码维护中则可以将经常要录入的值定义成代码，在录入数据时，用户就可以从 下拉列表中直接进行选择。 l 财务设置：包括币种设置、财务科目设置、收费项目设置、消费站点设置和应收 费用审核设置。 币种设置：主要是设置物业公司在收费业务中涉及到的币种。 财务科目设置：财务科目设置主要是为了与应用财务软件接口而设计的。物业公司 可以根据自身的情况来设置不同的财务科目。 收费项目设置：收费项目设置主要是对物业公司的所有的费用进行始化设置。包括 费用名称、计算方式、缴费期限等参数。比如租金、管理费、租金押金等相关费用 的设置。 消费站点设置：主要是针对物业公司的临时性费用而设置的。包括商务中心费用、 车场管理所发生的费用以及临时发生的清洁费和租线费等。 应收费用审核设置：应收费用审核设置主要是对所有费用是否审核，费用审核的级 别以及费用审核的权限来进行设置。 在本软件中， 我们把费用审核的级别分为 3 级，  3 级为最高级。在费用审核的权限设置中，我们可以指定审核人和该指定人的审核 级别。物业公司可以根据自身的实际情况来进行设置。推荐使用 2级审核。 l 通知书设置：通知书设置主要是针对物业公司发放给客户的缴费通知书的类型 质量为本 服务至上 第  16  页 共  34 页 以及每一种缴费通知书上包括哪些收费项目而设置的。 l 电话费设置：电话费设置主要是设置电话费在缴费通知单上的显示方法。市话费 和长话费既可以设置成分开显示，也可以设置成只显示合计数。用户根据实际情 况设置即可。  7、****办公自动化系统功能简介 一、通用办公 1、公文管理 ● 自行定制公文样式与流程；文档自动编号生成体系；全过程的自动流转管理； ● 提供催办、改发、收回等全过程实时流转监控功能； ● 根据本单位情况定制安全控制机制，保证文件不被未授权的人处理； ● 根据人员出差情况，做出提示，并提供所有工作流、文件处理的替代方案。 1.1、收文管理： ● 收文登录、收文拟办、收文跟踪运转、文件归档处理。 ● 可通过网络接收其他单位发来的文件，提供方便、灵活、直观的文件批示处理。 1.2、发文管理： ● 文件起草人拟稿、部门领导审稿、秘书核稿以及单位领导签发文件，可自动生 成发文号，形成。 ● 在网上实现各种公文的起草、拟稿、核稿、会稿、会签、审核、签发、文印工 作，最后由系统自动完成发文的登记、编号、归档、立卷。 1.4、传真管理 ● 传真登记、传真发送、传真查询、传真收取、传真分发、传线、签名管理 ● 签名录入、密码设置、信息认证、使用查询。 2、档案管理 质量为本 服务至上 第  17  页 共  34 页 按照国家档案管理的有关法规，进行标准的档案管理的建档、归档、分卷、索引、 查阅等工作。 ● 丰富的组卷手段：提供了常规的立卷，组卷、分卷、合卷、卷内文件调整等多 种案卷操作。 ● 可以打印案卷目录，卷内文件目录，案卷封面，卷内备考表以及著录卡片等。 ● 能够对所有档案进行非常方便的模糊检索、组合检索、分类检索和条件检索。 3、考勤管理 ● 明确每个人的出勤率、请假事由，同时结合出差管理、（公文流转中的）状态查 询等功能。可以使整个办公协作达到一个流畅的境界。 ● 利用数据库查询和统计的功能，考勤结果直接和机关的工资管理系统结合起来， 减少手工因素造成的错误和效率低下的问题。 4、会议管理 会议管理实现了会务信息、会议纪要、会议资源的统一安排和管理，提供会议计 划、人员、时间、地点、会议通知、会议纪要管理、会议资源网络预定等会议全过程 的管理功能。 5、信访管理 用于管理本部门的信访工作，把各信访事务转发给相关处理人员，并随时查看处 理情况。提高信访工作的效率，同时避免信访工作中常见的处理上的不延续性。包括： 信访登记、转发记录、处理跟踪、查询和统计、归档等。 6、出差管理 人员出差管理系统不仅完善了系统的管理机制， 而且避免了由于人员的变更或出差 而引起的文件流转的不畅。包括：出差申请、经费预估、出差目的、出差结果

  、 出差期间的事务处理、出差审批。 7、日程管理 可以安排每日的工作日程，每天、每周、每年的工作日程，使您能够轻松掌握自己 的日程安排，充分利用时间，做好最重要的事情。权衡好紧迫的和重要的事情的时间 安排，未雨绸缪，降低失误，合理安排。同时提醒您最重要的日子和具有纪念意义的 日子。 ● 活动和预约管理、时间冲突警告、提前提醒设置、长期任务安排、定期提醒设 质量为本 服务至上 第  18  页 共  34 页 置。 8、督办管理 ● 系统通过网络传输，便于督办查办处进行政务督查和建议提案、督查的登记、 信息反馈，查询、统计，对督办查办的流程和进行状态进行实时监控。 ● 及时发送督办查办处的交办单、答复等文件，及时反馈交办单位的办理意见和 办理状态。 9、公文流转 利用 Internet 轻松的实现上下级单位、兄弟单位之间的公文流转。 流转内容包括：需协同处理的公文，如请示、指示、申请，下级单位上报的各类 简报、报告、统计报表、内参，上级单位下发的精神、讲话、通知、通报等内容。 10、工作流管理 按照此开发模型，再结合形象化的工作流设置界面，所有使用人员均可按照自己的 业务流程随心所欲的设置各种工作流，包括工作流建模、工作流设置、工作流状态查 询、工作流统计、工作流更改、工作流总结、工作流审核。 二、领导办公 1、领导办公 为领导提供各种决策辅助信息：各类报表信息、各类会议和决议信息。将待批公 文、信件、来电内容、日程安排、会议通知、报表等以统一的入口提供给领导，免去 信息多路查找，给领导办公提供最大的方便。 2、领导活动 记录、管理领导的活动日期安排，并将重要活动生成大事记。 3、来宾来访 管理所有来访的来宾，谈话内容，预约的来宾登记，时间安排等信息。有条不紊 地安排领导的时间，所有的事务都能够预先排定并做好所有记录，便于以后查询和复 查。 4、领导讲话 提供所有领导的讲话记录，讲稿，讲话安排以及讲话背景材料等记录，归档和查询 管理。 质量为本 服务至上 第  19  页 共  34 页 包括：讲稿撰写、讲稿归档、讲稿搜索、讲话安排、公用信息等。 三、公用信息 1、公告栏 公告栏模块为用户建立了一个电子公告栏，使用户可以发布通知、通告和各种消 息，并提供方便地浏览公告牌的手段。 2、信息平台 ● 通过信息平台提供各类需要的政策法规、政府公报、政务信息、文件、机构信 息、人事信息、国内外新闻、列车时刻表、航班信息以及其他各种需要随时查看和 调阅的信息。 ● 根据特定的需要把系统划分成如下几个部分：政务信息、机关报、办公指南、 社会公用信息、机关内部的各种

  、本单位人员通讯名录。可分门别类的进 行相关的信息采集和发布。 3、电子论坛 用户可以随时进入感兴趣的话题，参加讨论和交流。可以设定讨论范围，实现讨 论组功能，还可以建立新的讨论线、要闻管理 要闻采编人员每天可以利用该模块编辑每日要闻，供网上的所有用户查阅利用。 包含了机关内部的主要政务信息的采集、整理、编辑、送审、发表等。 5、Internet信息发布 不需要进行任何转换就可以通过该模块向外发布，并通过本模块获得其他单位、 个人通过政府网站提供的信息反馈，经过筛选后直接转发给各个相关部室进行处理。 真正实现了政府上网和电子政务的精髓。 四、人事管理 通过对人员和部门的设置、修改、编辑，协助企事业单位建立本单位的动态组织 结构树，用于人员信息管理和配置。人员管理、人员调动、岗位安排、部门设置、职 位设置、部门权责、公务移交等。实现机构的最合理配置和人力资源的最大限度合理 利用。 五、个人办公 质量为本 服务至上 第  20  页 共  34 页 个人办公模块充分体现了每个人日常办公中的工作内容， 以帮助员工可以从制订全 年工作计划入手，直到实现对每天每件事务的全程处理和跟踪。系统除了帮助您完成 必需的任务以外，还提供了许多人性化的功能，让日常办公不再枯燥闭塞。 1、电子邮件 电子邮件是办公自动化系统中最基本的功能，通过电子邮件可以方便地起草、发送 电子邮件，浏览接收到的电子邮件并分类存档，可以实现各类信息在单位各部门及个 人之间进行快速、高效、安全的传递，此外还可以连接国际互联网实现全球化通信。 2、电子传真 电子传真系统通过传真服务器实现计算机到传真机之间的双向收发， 使信息的交流 与合作延伸到了尚未建立网络环境的单位和部门。电子传真系统还为大量发送长途传 真的用户提出了可节省大量长途电线、电子名片 电子名片实际上就是通讯录，详细记录了单位及个人的通讯地址、邮件地址等信 息，是办公过程中进行信息交流的基本工具。 4、个人日程 用于安排个人的各种活动。日程安排主要用于提供活动时间表，确保按时参加各 项活动。可以根据安排自动提醒今日要进行的各项活动，可以总结并打印出本人在任 意时段的活动大事记。 5、个人日记 记录个人工作中的一些心得体会，同时兼备忘录的功能。 6、人员在线交流 通过本模块，机关人员之间可以随时进行查询和交流。通过查询相关人员的目前 状态（出差、请假、在岗、离线等），可以随时得知对方的情况。同时，利用在线实时 发送消息，避免了电话的唐突和对周围的影响，也可以进行一些单对单的信息交流。 六、物资管理 物资管理主要对物业公司内部的各类固定、流动资产等进行管理，帮助机关单位实 现最快捷有效的内部管理。主要功能模块有：固定资产管理、办公用品管理、请购管 理、车辆管理、图书管理、报刊杂志管理等。 七、系统管理 质量为本 服务至上 第  21  页 共  34 页 系统管理主要提供对系统的配置和设置，以使系统适应本单位的具体情况，系统 管理主要包括系统参数设置、运转流程定义、公文模板设置、机构及人员帐号设置、 职位设置，员工论坛管理，数据备份，菜单定制，各种权限的设置与分配。 1、定制公文类型 可以设置所有新建公文的时候用户可以选择的公文模板格式。这些格式可以使用  Word来进行生成，导入，并设置公文图标。 2、公告栏管理 用于发布重要信息和通知，清理公告栏里的过期信息等。 3、职位管理 属人事管理模块的重要组成部分。用于设置各个级别的部门领导的头衔，包括最 高层的主任，部门级的处长或者部门主任等职位，这也是针对国情的组织设置。 4、SMTP服务器 用于设置所有帐号的发送邮件服务器地址和端口。由于所有帐号可以使用同一个 邮件服务器作为外发服务器。所以统一设置减少了管理的开销，也减少出错的可能。 5、系统帐号管理 用于给所有在人事管理里面添加了资料的人员分配登录帐号。考虑到中文帐号的 不可管理因素，对每个人员都要分配一个系统登录帐号以及其密码。这个帐号只能唯 一对应一个在人员管理里面的设置的人员。 6、交流论坛管理 主要用于对信息论坛的数据进行整理，使版面保持干净。同时能够对版面进行各 种管理。 7、数据备份管理  ****办公自动化系统通过简单输入几个数字的设置就可以让你进行数据库维护操 作中最麻烦的备份操作。该功能可以让你实现随时备份，还可以实现自动定期备份， 让你没有后顾之忧。所有备份资料可以清楚的列出，让你能够轻松进行管理。 8、菜单定制 质量为本 服务至上 第  22  页 共  34 页 系统管理员可以根据单位的具体情况，对系统各模块的内容进行重新排序、组合、 增删、编辑等，使系统可以最大限度的切合单位需求。同时，也避免了由软件供应商 进行多后续开发和修改造成的大量投入和工作的耽搁。 8、****社区信息服务解决方案 目前房地产市场之间的竞争激烈的情况下，谁能够给用户提供更多更好的服务，谁就能 售更多房，售更高价。而互联网的快速普及已经是不争的事实，家庭上网实际已经开 始。所以对于房地产商来说，为其社区信息服务网站这样一个适应互联网潮流的亮点， 是求之不得的好事。同时，网站建立增加完善了服务内容，为将来的电子商务等服务 打下了基础。 我们在系统设计时已充分考虑了易用性和可靠性的要求，能够让具备基本 IT 素质 的普通物业人员进行管理维护工作。例如通过系统的容错性设计和集群功能，可以保 证系统每周 7天，每天 24小时运行，减少对系统管理员的依赖性；通过浏览器管理界 面进行数据更新，免除了安装许多客户端和使用人员工作岗位移动的问题；通过自动 调度功能，完成社区网站的信息同步，可以降低信息维护人员的劳动量，并大幅提高 系统可靠性。作为用户的社区管理机构，已经有了比较完善的行政管理和工作制度， 具备互联网访问功能（通过专线）和专门的 IT 系统管理人员，在制度、人员素质等诸 方面能够达到信息服务网站操作的要求。 8.1、清洁服务 小时工，服务内容、标准价位、预订约单、合同范本。 8.2、洗衣服务 标准价位、预订约单。 8.3、速递服务 公布快递服务内容，收费标准。 8.4、上门服务 送水、送奶、送净菜、送粮、送餐及送报，标准价位、预订约单、合同范本。 8.5、家装服务 公司简介，标准间图片，标准价位、申请装修单、预订约单、合同范本。 质量为本 服务至上 第  23  页 共  34 页 8.6、家教服务 课程简介、教师简介、教师查询、预约定单、合同范本。 8.7、用工服务 看护病（老）人、陪伴老人、看护小孩儿、接送小孩儿上下学（幼儿园），标准价位、 预订约单、合同范本。 8.8、网上定票 网上订票：机票、车票、球票、娱乐票（集团购买）。 8.9、家电维修 标准价位、预订约单、合同范本。 8.10、房屋维修 含房屋及室内设备，标准价位、预订约单、合同范本。 8.11、汽车维修 公布汽车维护方面内容包括:定期保养，美容改装，洗车加油，汽车用品的标准价位. 并在网上负责收集用户汽车维护要求.提供预订约单与合同范本,同时在用户授权委托 下代办车检年检，代办保险，标准价位并提供预订约单、合同范本。 8.12、物业收费 与一卡通收费提供接口，可以实现煤、水、电、气收费，停车场、会员费、物业费等 收费的查询。 8.13、网上投诉 自行设置投诉、建议项目、标题、内容等。 8.14、Internet访问服务 社区用户可以申请两种方式的 Internet 服务： 有限  Internet 服务：申请股票、电子邮件等其他网站的访问服务。（按申请的网站数收 费）完全 Internet 服务：不受限制的 Internet 访问服务。 8.15、电子公告牌 发布小区内部或者物业公司的一些重要消息。在每次打开社区网站时，都自动激活一 个尺寸占整个页面 1/10 到 1/15 大小的弹出式浏览器窗口。 8.16、经理信箱 针对小区成员公布社区管理中心经理的个人信箱。小区用户可以直接与经理联系，反 映问题。 8.17、用户Email列表 由于  Email 是网络用户最常用的应用之一，对于那些不常浏览网页登录社区网的用户 质量为本 服务至上 第  24  页 共  34 页 来说是网上传达信息的最有效的途径。 收集用户登陆时用的 Email地址，构建社区用户 Email地址列表。社区管理员使用这一 列表向用户以 Email方式发送一些公共通知，消息等信息。 8.18、社区用户管理 对在社区系统中登陆的社区用户和社会用户的用户帐号进行添加，修改，删除，口令 管理。查看登录记录，用户基本信息的统计，分类等。 8.19、发展商信息 发展商、物业管理公司管理机构及背景资料，并实现交互社区物业管理自动化。  9、典型工程项目介绍 项目名称：北京城市开发集团 工程性质：小区物业管理系统、计算机网络 管理单位：北京亿方物业管理有限公司 工程地址：海淀、朝阳等 工程简介： 北京亿方物业管理有限公司是北京城市开发集团下属全资子公司，是一家有十几 年管理经验的大型物业管理公司，拥有六个下属物业管理分公司，在北京市管理住宅 小区如北京安华西里、北京塔院小区、北京新源西里、柳芳北里、西坝河东里、北京 华侨公寓、北京青年公寓等达二十多个，管房面积 235.9万平方米，住户 34400家，各 种设备近千台。自 2000年起公司开始引进新技术和先进的管理方法，  2000 年 8 月，****居住小区物业管理信息系统在亿方总公司以及下属的六个分公司得 以正常运行，使整个公司管理上的水准、管理效率上均得以大幅度的提高，从而大大减少 了公司的人力、物力、财力，给住户提供了一套全方位的优质服务。  2002 年 5 月，北京****信息技术有限公司已成功将亿方物业所使用的****居住小 区物业管理软件升级为 6.0版。 项目名称：北京城建集团 工程性质：社区物业管理系统 管理单位：北京城承物业管理有限公司 工程地址：北苑家园、冠英园小区等 工程简介： 北京城承物业管理有限公司隶属北京城建集团。是一家拥有多年物业管理经验的 优秀服务企业。所管理的物业如：北苑家园、冠英园小区、牡丹园小区、罗庄小区、 气象局小区等。该物业所管理的北苑家园环境优美，配套设施完善。而且，北苑家园 绣菊园已成为北京市十大示范居住小区之一。 质量为本 服务至上

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