该系统通过与开发企业及金融机构进行联网，实现业务跨单位流程化办理，以进一步规范房地产市场行为，缩短办事时间，提升工作效率，依托房地产市场信息系统资源搭建的《商品房期、现房交易及预售资金监管系统》业务办理平台，将实现房管部门、金融机构、开发企业之间商品房销售、抵押、按揭业务的无缝对接，将预售资金监管、商品房预（销）售合同备案、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等房地产业务全部纳入平台管理，达到了房管部门与金融部门和开发企业之间信息资源的共享和利用的目的。为房地产销售市场提供一个公平、公正、公开的高效运行平台，为诚信开发公司可以提供一个取信于民、公平竞争的市场环境，为广大购房者提供全面、准确、及时的房地产市场信息，以促进永州市房地产市场的健康、有序地发展。

  1、在《商品房期、现房交易及预售资金监管系统》正式启用后，所有商品房期、现房交易一定要通过网上签约（合同备案）、网上申办业务。已经办理了商品房预售的商品房在办理产权栋证后（发证归档完成），系统将自动停止该商品房期房预售的一切业务，房地产开发企业凭产权证及预测与实测户室对照表到房产局指定窗口完成预测户室与实测户室关联操作，在完成这一对接操作后才能办理商品房期房预售转现房交易以及在建工程抵押转现房抵押业务，也只有完成这一对接操作后才能办理该栋的现房交易网上操作业务。

  2、所有本市办理抵押按揭业务的金融机构都必须与市房产局建立网络联接，通过《商品房期、现房交易及预售资金监管系统》从网上申办所有银行抵押、按揭业务，交易所不再直接受理本市金融机构到受理窗口申办抵押、按揭业务。

  3、为加强物业维修基金的归集管理，切实保障广大业主的合法权益，在本系统启用后，将物业维修基金的归集前置，即在研发企业申办商品房预售备案登记前，必须到维修基金管理中心缴交物业维修基金后，才可以办理预售备案登记。

  4、各房地产研发企业在办理商品房预售许可证之前，必须与本市银行签定商品房预售资金监管协议。商品房预售资金的监管应遵循以下几条原则：

   需预售的每栋房屋均可由一家或多家银行共同监管，由所有监管银行共同签定商品房预售资金监管协议；

   多家共同监管的在监管协议上无需明确监管的具体范围及房号，每套房屋的监管银行由开发商与客户签约时自行选择确定；

   办有土地抵押或在建工程抵押的本市金融机构享有该项目预售资金的优先监管权；

  5、房地产开发企业、对商品房预售资金执行监管的银行、中介销售代理公司以及从事抵押业务的金融机构必须办理入网手续方可办理网上业务。房地产开发企业经办人员须通过培训后取得商品房网上交易从业人员资格证书，凭证到交易所受理窗口办理业务。

  房地产开发企业、从事房地产抵押业务的金融机构应当携带企业法人营业执照（复印件）、入网申请表、授权委托书到永州市房产局办理入网手续。由永州力志房产信息服务有限公司与开发企业（或中介销售代理公司）、金融机构签订会员网上服务协议。对商品房预售楼盘预售资金执行监管的银行必须办理入网手续方可办理网上业务。

  房地产开发企业、从事房地产抵押业务的金融机构在签定会员服务合同后，需提交参与系统操作的人员名单给房产局信息中心以获得操作授权，这些系统操作人员一定参加过系统操作培训，并取得操作资格证书。

  房地产开发企业及从事房地产抵押业务的金融机构在办理了入网手续后，由永州力志房产信息服务有限公司技术人员负责上门安装调试系统。

  根据永州市房产局对期房管理要求，办理商品房预售许可证或在建工程抵押前应进行房屋的预测工作，以保证按揭、备案登记中所使用的房屋层次、户室号及户室面积的一致性。取得入网认证的房地产开发企业，在所开发的商品房楼盘达到预售许可的条件后，到永州市房产测绘所办理商品房预测绘。

  开发企业在完成了预测绘并取得了“商品房预测绘报告”后，到房产局物业管理科核定物管用房。根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》的规定，凡2003年7月1日以后申领商品房预售许可证的开发企业均须向市房产局提交物业管理方案，办理物业管理方案确认单，按照房屋总建筑面积千分之三至千分之五提供物业管理用房，注明房屋位置和面积，并有加盖开发企业公章和法人签字的平面图复印件。通过物管科的核定后开发企业才能通过商品房网上交易管理系统接收预测绘数据，再申请办理商品房预售许可证或在建工程抵押业务。

  已经进行预测的房屋，在施工中因规划调整、预售方案变更、物管用房变更等原因有较大变化，需重新出具预测报告书，即办理预测绘信息的变更，将原预测信息和新测绘信息在预售管理系统中进行数据转换。

  需要办理数据变更信息覆盖的研发企业将申请表首先交至交易所受理工作人员，由工作人员签署意见，再至测绘队进行测绘变更，新测绘报告出具以后，将申请表交至交易所受理工作人员进行二次确认，以上各部门对需要变更预测绘数据的项目进行审核后，研发企业将新测绘报告及申请表交至信息中心进行数据变更信息覆盖，数据变更信息覆盖后，申请表复印件需交交易所留存。

  数据（包括物业管理用房、层次、建筑面积等）变更，需提供：1、原物业管理方案单的复印件和新批的物业管理方案单的原件；2、新的预测报告书的原件和复印件;3、预测绘数据变更信息覆盖申请表。

  1、在进行预测绘变更期间，研发企业不应再办理该项目的期房业务，以保证变更期间不会再使用旧测绘数据办理各项期房业务。

  2、有法院冻结或其他限制的房号不予进行数据覆盖，若需变更，必须经法院同意，并办理变更手续。

  3、已办理在建工程抵押的项目需告知所抵押的银行，由银行书面同意该项目在不影响其抵押物抵押面积总和的情况下进行数据覆盖。

  5、已办理备案的房号发生变更的原则上不予进行数据覆盖，经已备案的业主书面同意，并与开发商签订变更合同的除外。

  《商品房预售管理办法》明确规定商品房要进行预售必须先办理《商品房预售许可证》，永州市《商品房预售许可证》的具体事宜在市房产局工程科办理，行政受理窗口设在市政务中心二楼政务大厅。

  房地产开发企业应将企业商品房销售项目等基础信息录入系统，并利用测绘报告中的业务宗号将所测绘的每栋商品房楼盘表数据调出核定后录入栋国土证等其它信息以及栋监管银行及监管帐号，同时把每一套房屋的用途、结构、拟定售价、户型等数据录入系统，在所要求的数据录入完毕后，通过网上发往市房产局，并提交所需资料，到工程科申请办理商品房预售许可证。

  各房地产研发企业在申办商品房预售许可证时，必须要提供与本市银行签定的商品房预售资金监管协议。如监管银行发生变更，还需办理预售证变更手续并提供如下材料：①拟变更监管银行的，由原银行出具的银行全称及帐号、放弃对该项目监管的证明以及新监管银行全称及帐号、与新监管银行签定的监管协议；②如增加监管银行需三方（开发商、甲银行、乙银行）签定的监管协议。

  1、已设定在建工程抵押的房号，在在建工程抵押权人（银行）未授权前，不可签约，开发商依据销售进程，分批次向银行申请签约许可，银行受理申请并审核同意后，开发企业方可与购房者进行网上签约。

  2、在商品房预售许可证发放后，开发企业凭预售许可证到永州市房产信息中心申报栋户室拟定售价等预售许可发布的信息，经信息中心核定无误后将在“永州市房产局政务网（）”上公示所要发售的新楼盘信息，同时房地产开发企业将与永州力志房地产信息服务有限公司签订网上售房信息服务协议，签署协议后开发企业才能通过商品房网上交易管理系统接收预售许可信息办理网上期房预售业务。

  购房者可通过政务网（）查询新楼盘的详情信息及项目基础信息与研发企业概况，查询预售楼盘户室的详情信息（户室面积、分摊面积、套内面积），同时可查询楼盘户室的销售情况，及时了解到楼盘具体户室的当前状态，是可售还是不可售，是已售还是未售。网站同时可发布房地产开发公司可以提供的项目楼盘效果图、项目交通图、楼层平面图、户室平面图。买房的人可在网上直接选择意向购买户室，向房地产开发企业发送定购申请，购房人可通过网站提供的置业计划书计算并打印购买选择的户室的置业计划书。

  3、在房地产开发企业与购房者根据网上公示的商品房认购协议示范文本，商定认购协议内容后，通过系统录入并打印认购协议，购房人把首付款交到商品房监管银行的监管帐号后，房地产开发企业与购房者签订商品房买卖电子合同。

  4、房地产开发企业与购房者也可依据网上公示的商品房买卖合同示范文本直接签定商品房买卖合同。买卖双方就合同条款达成一致后，在网上签订电子合同。合同信息录入时，房号一经点击，电脑会自动生成商品房预售合同号，即：商品房预售许可证号+房号。信息录入完毕后，开发企业经办人员必须认真仔细检查核对录入的信息是否与拟定的合同内容相符，然后才能将该合同打印出来，由购房人和开发商分别签字盖章，完成签约程序。

  5、房地产开发企业与购房者在网上签订电子合同后，将打印纸质合同并签字盖章，纸质合同上打印购房人所购商品房的初始密码，密码由系统随机产生，开发企业操作人员不得修改这一密码，初始密码仅具备查询功能，购房人应尽快修改初始密码，购房人凭初始密码可通过三个途径修改密码：在永州市房产局政务网（）上修改、到永州市房产局交易大厅指定的窗口修改、通过手机短信修改。修改后的密码将作为该购房合同的修改和撤消的凭据，以及今后房屋交易的凭据，相当于银行存折的取款密码，对于保障购房人的合法权益和防范交易风险将起很大的作用。

  6、所有的房地产开发企业一定使用永州市房产局审核的标准示范合同模板，开发企业可以根据项目的情况添加相关附加条款，但所附加的条款不得与永州市房局审核的标准示范合同有冲突。

  房地产开发企业应在合同签订后三十日内，持打印的合同文本、预售款资金监管证明和相关资料到交易所办理备案登记手续。

  房地产开发企业在打印商品房买卖合同的同时，打印备案申请表、预售资金监管证明和交易税费一览表，购房人将购房款交到监管银行的监管帐户中，监管银行核定所有应收预售款到帐后需在预售资金监管证明上盖章确认（可加盖行政公章或预售资金监管专用章），并在系统里确认预售款已到帐后，该合同方可上传至市房产局申请合同备案；若余款是通过按揭方式办理的，则由开发企业录入按揭信息后，将数据和相关资料传至按揭银行审核，按揭银行审核后打印出按揭申请表交购房人签字确认，再将数据资料传回开发商处，由开发商汇总资料并将信息上传至市房产局办理按揭登记手续。

  按揭登记手续办结后，系统将自动提示按揭银行在按揭款转帐后可至交易所领证。系统中将注明预购商品房抵押贷款备案证明号码、预售款监管银行名称及帐号等信息，按揭银行应依据提示，配合开发商将按揭款付至预售款监管帐户，监管银行在系统内确认按揭资金已付至预售款监管帐户后，按揭银行方可凭转帐回执至交易所领证。

  在建工程抵押贷款业务必须经过银行网上审核，并打印在建工程抵押登记申请表和抵押物清单后，才能上传到永州市房产局办理登记备案手续。

  以在建工程房地产设定抵押权，必须符合以下条件：⑴取得土地使用权证书；⑵取得商品房建设工程规划许可证；⑶取得商品房建筑施工许可证；⑷房屋土建工程完成50%以上或多层建筑达二层以上、高层建筑达到八层以上，并已经确定施工和竣工交付日期；⑸该在建工程范围内的商品房尚未预售。

  设定抵押的房号应剔除物管用房、配套设施用房、公用面积、消防设施用房以及已网上签约的房号等。

  已经办理了商品房预售的商品房在办理产权栋证后（发证归档完成），系统将自动停止该商品房期房预售的一切业务，房地产开发企业凭产权证及预测与实测户室对照表到交易所指定窗口完成预测户室与实测户室关联操作（需关联的户室包括：在建工程抵押户室、已备案户室、已按揭户室、法院冻结户室），在完成这一对接操作后才能办理商品房期房预售转现房交易以及在建工程抵押转现房抵押业务，也只有完成这一对接操作后才能办理该栋的现房交易网上操作业务。

  《商品房期、现房交易及预售资金监管系统》已经增加商品房现房交易网上签约功能，从系统启用当天开始，交易所不再直接受理现房交易业务，操作方式参照期房网上预售签约模式运行，先由房地产开发企业在网上与购房者签订商品房买卖电子合同，如购房人办理购房抵押贷款则同时录入抵押贷款信息，经银行审核后一同把数据上传到房产局交易所，房地产开发企业操作人员再持打印的合同文本和相关资料到交易所办理现房交易及抵押贷款登记业务。

  在新系统启用前已手工签定现房买卖合同，但还未在系统中录入数据的，房地产开发企业必须在新系统安装后录入现房交易数据，可不再重新打印合同，仍以手工签定的合同为准，但必须将数据上传房产局交易所办理现房交易手续。

  现房销售的，办理分户产权时，需进行商品房销售网上签约。在进行与购房者签订购房认购协议和商品房买卖合同前，办理过在建工程抵押并已转为现房抵押的房号需经由抵押权人（银行）进行签约许可，经过签约许可后才可与购房者签订认购协议和商品房买卖合同，购房合同签订以后由开发公司将数据传送至信息中心前，该套房屋需由抵押权人先申请办理抵押注销登记，交易所工作人员方可进行数据下载确认并受理该套房屋的现房分户产权登记。

  各房地产开发企业商品房销售备案登记一定要使用《商品房期、现房交易及预售资金监管系统》，所有商品房销售合同签定及备案登记工作在网上进行，销售合同统一采用规范的电子合同，合同文本必须通过系统打印，系统操作人员必须参加过市房产局举办的系统操作培训，并取得资格证书和授权。

  房地产开发企业需至少自备一台电脑和一台激光打印机，开通ADSL宽带上网，电脑中必须安装杀病毒软件和VPN虚拟网客户端。

  1、在新系统启用前已手工签定现房买卖合同，但还未在系统中录入数据的，必须在新系统安装后录入现房交易数据，可不再重新打印合同，仍以手工签定的合同为准，但必须将数据上传永州市房产局办理现房交易手续。

  2、房地产开发企业一定对所录入数据的真实性、准确性负责，严禁录入虚假数据，在数据上传房产局前，必须指定专人负责数据审核。房地产开发企业所录信息经市房产局在“政务网”对外发布后，如因虚假信息或错误数据而引起的后果，必须由房地产开发企业自行负责，此类行为将记入“政务网”的开发（或中介）企业信用档案予以公示。

  主办单位：市住房和城乡建设局地址：永州市冷水滩区翠竹路269号