指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目来维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。在我国,物业管理的发展主要基于四个方面的因素:

  (一)是住宅建设的迅猛发展,大量居住小区的投入使用,要求除了对房屋做维修外,还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理,以保持新建小区的完好,发挥其整体功能和综合效益。

  (二)是随着住房制度改革的逐步深化,原有的房管体制已完全不能适应,而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理,各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。

  (三)是随着市场经济体制的逐步确立,政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法,已经不能适应形势的变化,一个由业主自治与物业公司专业化管理结合,由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务,使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。

  (四)是人民群众生活水平的逐步的提升,对居住环境和社区服务的更多的关注,使得物业管理的好坏慢慢的变成了居民选购住房考虑的主要的因素,物业管理为慢慢的变多的人所接受。 正是因为以上这一些因素,决定了物业管理作为一个新兴的产业其非常关注的程度和可能会产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。

  社区物业管理方案 为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》,进一步规范物业管理活动,切实维护业主和物业管理企业的合法权益,努力提高物业管理上的水准,根据《物业管理条例》及有关法律、法规, 结合我市物业管理工作实际,特制定本方案:

  一、指导思想以国家《物业管理条例》为依据,以沈阳市城市管理工作会议精神为指导,以落实《关于依法加强居民社区物业管理的议案》为重点,以规范管理、提高物业服务水平为宗旨,逐步加强居民社区物业管理工作,推动我市物业管理健康发展。

  1、有效解决开发遗留问题,年底前整改率达到90%;对存在工程质量上的问题的房屋要及时维修,维修及时率达到90%。

  2、新建居住小区推行招投标率达到100%;2005年新进入市场的楼盘,在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

  4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,物业公司经理持证率达到100%,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理公司经理信用档案。

  5、大力推行物业管理,年底前对具备物业管理条件的居住小区物业化率达到100%。

  6、加强业主自治自律行为,具备条件的居住小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。 二)范围:对全市实行物业管理的244个居住小区进行排查。根据排查结果,进行清理整顿,进一步规范物业管理行为。

  三、工作内容)完善我市物业管理地方性规章建设。按照国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章,结合我市物业管理真实的情况,通过调研,同时借鉴国内先进城市取得的成功经验,尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》,依法加强我市物业管理活动的监督管理。 二)全力解决开发建设遗留问题。开发建筑设计企业作为行为主体要切实承担起责任,按照规划设计和施工标准,对居住小区存在的问题从新进行完善,建委、规划、房产等有关部门,按照各部门职责,落实到责任单位,做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的居住小区,逐个建立整改档案,制定整改措施,整改合格后再行消号。特别是存在工程质量上的问题的房屋要确保及时维修,年底前房屋维修责任要全

  常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了能够更好的保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。

  以住宅小区的物业管理为例，常规性的公共服务大致包括以下内容： （一)住宅管理服务 (二)房屋装修管理服务（三）物业共用设施设备管理服务 (四)环境清洁卫生管理服务（五）绿化管理服务 (六)安全管理服务包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面。（七）文化、娱乐服务（八）其它同时惠及全体业主、使用人的服务

  二、针对性的专项服务 针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按服务内容协商服务质量和收费标准，

  专项服务的主要内容有： 1．代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电线．高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等； 3．一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务等； 4．其它特殊的比例住用户固定需要的服务。

  答：指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目来维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。在我国,物业管理的发展主要基于四个方面的因素:

  (一)是住宅建设的迅猛发展,大量居住小区的投入使用,要求除了对房屋做维修外,还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理,以保持新建小区的完好,发挥其整体功能和综合效益。

  (二)是随着住房制度改革的逐步深化,原有的房管体制已完全不能适应,而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理,各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。

  (三)是随着市场经济体制的逐步确立,政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法,已经不能适应形势的变化,一个由业主自治与物业公司专业化管理结合,由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务,使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。

  (四)是人民群众生活水平的逐步的提升,对居住环境和社区服务的更多的关注,使得物业管理的好坏慢慢的变成了居民选购住房考虑的主要的因素,物业管理为慢慢的变多的人所接受。 正是因为以上这一些因素,决定了物业管理作为一个新兴的产业其非常关注的程度和可能会产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。

  答：物业管理其实很重要，因为有物业小区才会整洁美好，物业其实对一个小区有增值作用，所以做好物业管理很重要

  物业相当于业主的管家，目前好多公司推出管家式服务，比如代收邮包，代接送孩子等等衍生服务，这对于业主来说很好的体验，若公司运营状况良好的话，可以增设这些额外有偿无偿服务

  做好物业，必须先把本职工作做好，若本职工作都没做好，还衍生其他有偿业务明显是本末倒置。物业的根本就是保持房屋增值，让业主有一个良好的生活环境。

  那么物业的本职工作是什么呢？绿化养护以及小区环境的清洁，走廊及楼道的卫生清洁，安保设施及小区出入人员管理等等，其实物业本职工作很多。

  在做好本职工作的前提下，可以明码标价，维修业主暖气及水龙头等等业务，这样既方便了业主，也给公司额外创收了

  物业管理**忌讳收不到物业费，服务的品质下滑这样的恶性循环，所以一定要提升服务质量，目前的业主都不差这几个物业费，服务好了，其实很多业主都是交物业费的

  物业和业主其实是一个利益共同体，一荣俱荣，一损俱损，只有环境美好的小区，才能让业主倍感舒心，有家的感觉

  物业客服人员就是公司的形象，也是门面，一定要礼貌待人，不要糊弄业主，说话不算话，业主的问题一定要登记在册，并及时进行处理，业主也是人，会感受到物业的那份温暖的

  房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础性工作，它不仅关系到物业管理的好坏，还关系到物业管理企业信誉的好坏。

  包括物业设备管理基础、建筑室内给水、建筑室内排水、小区给排水及热水、饮水供应、建筑消防系统、供暖与燃气供应、建筑通风与防排烟、空气调节、建筑供配电系统、电梯、电气照明、安全用电与建筑防雷、建筑弱电系统、建筑智能化简介等。

  清洁服务是指通过专业清洁人员使用清洁设备、工具、用品和药剂，对小区内环境等部位进行清扫服务，以达到环境清洁、杀菌防腐、物品保养的目的。

  全面负责协调清洁卫生以及环境绿化等方面的各项工作，带领部门全体员工认真贯彻执行公司的各项经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持为业主服务、为社会服务，努力实现公司所确定的各项工作任务和责任目标，为开创具有特色的物业管理工作作出贡献。

  包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面，物业服务公司采取各种措施、手段，保证业主和业主使用人的人身、财产安全，维持正常生活和工作秩序的一种管理行为，这也是物业管理工作**基础的工作之一。物业安全管理包括“防”与“保”两个方面：“防”是预防灾害性、伤害性事故发生；“保”是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。“防”是防灾，“保”是减灾。两者相辅相成，缺一不可。

  针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按服务内容协商服务的品质和收费标准，专项服务的主要内容有：

  1．代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电线．高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；

  物业管理跟单位物业管理有哪些不同答：晨报讯（记者王晶卉）现在很多公园、居民小区都建立了供居民健身的锻炼设施，但这些设施大多适合老年人，不适合青少年的活动需求。政协委员周晶建议，要将公益体育活动场所纳入小区规划。

  周晶说，现在的新建小区，环境优美，绿化空间多，有的建有网球场、游泳池或室内乒乓球馆，但大多档次高、收费高，不适合青少年。建议出台相应的法规，规定住宅开发商在规划居住小区时，就必须把建立公益的体育活动场所，特别是适合青少年的免费篮球场或室内乒乓球室作为一项必备内容规划进去。

  晨报讯（记者朱福林）政协委员钱怡在提案中表示，要破解社区物业管理难题，新老小区要区别对待。

  钱怡委员表示新居住小区应实行规范化管理，进一步修订完善前期物业管理委托合同，监督开发商及时解决开发建设中的遗留问题，并按照市场化管理的要求，公开选聘有资质的物业公司实行规范的物业管理。老居住小区应大力推广自治管理，具备物业管理条件的，由社区组织成立业主委员会，并选聘物业公司；物业管理条件不具备的，由社区牵头组建物业服务队伍；个别不能形成小区的住宅楼，可采取“楼栋管理”模式，组织居民开展保洁服务和公共设施维护。

  物业管理包括哪些?社区物业管理服务内容应该包括哪些？答：一、房屋的维护与修缮管理

  从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主任部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务的品质、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容做约定。

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供对应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受损的，应当依法承担对应的法律责任。