本报讯（通讯员 陈比星）近日，江苏多城房贷利率大规模下调的消息引发讨论，常州、泰州、淮安、南通等地同时传出消息：取消首套住房贷款利率下限，目标就是刺激房地产市场回暖。

  可惜，苏州并没有在本次房贷利下调的行列。从市场来看，各大板块楼盘去化压力持续加大，打折优惠措施几乎从去年持续至今——既然宽松政策未能等到，不少业主、楼盘开发商开始寻求新的保市理由：物业。

  众所周知啊，影响房地产价格的最直接和显著的因素，是市场整体经济因素。经济稳步的增长时，人们的收入水平提升，购房能力增强，从而推动房价上涨。此外，利率水平、供求状况以及居民收入和消费水平等都会直接影响房地产市场的价格走势。

  其他因素，包括土地制度、住房制度、城市规划、社会治安状况、人口因素、自然因素等方面的因素，政策的制定和实施会对房地产价格产生直接的影响。比如，在苏州工业园区最优质的金鸡湖和独墅湖双湖板块，人们更愿意投资置业，所以房价一直居高不下。

  此外，政府的调控政策也会对房地产价格产生一定的影响。加强土地供应、优化土地供应结构等政策，能增加房地产市场的供应量，从而缓解供需矛盾，对房价产生一定的影响。比如，近期苏州工业园区金鸡湖与独墅湖之间的双湖板块，某房地产公司以30.82亿元竞得，成交楼面价65022元/平方米，溢价18.22%，创下苏州楼面价新高，它的横空出世也必将带动周边房价稳步上扬。

  说了那么多，物业的作用呢？咱们不可以说物业对房价没影响，但即使有影响，也是非常局限的效果，在特定区域的二手房市场中，原开发商自带的优质物业往往能让购房者更有信任感，能比周边的同类二手房获得价格上的优势和成交机会。

  如今市场环境下，换物业就能给房价增值并不现实，以近期一个案例来看，更是证实了这个情况：

  苏州工业园区双湖板块的铜雀台别墅（龙胤）自业委会成立后，房价开始下跌，长达一年的“换物业”风波，让龙胤的房价甚至比不上一路之隔的铜雀台雅院了。

  物业和小区品质直接挂钩的，一个好物业能够让居住环境更好，房屋保值。但正如上述案例，换物业过程中有许多不可控因素，轻易造成房价不升反降，比如：

  （一）服务断档，效率下降。物业服务是一个连续性的过程，需要长期的稳定运营来体现其价值和效果。更换物业公司可能会引起服务断档，有极大几率会出现服务缺失或延迟的情况，对公共设施设备的管理、小区正常运营管理造成威胁。

  （二）费用波动，引发不满。不同物业公司的收费标准和服务的品质有几率存在差异。更换物业公司后，业主要重新了解和适应新的收费标准，这可能会引起物业费用的波动。如果新的物业公司收费较高或承诺极好而服务质量未能达到业主的期望，可能会给业主带来经济负担和不满投诉。

  （三）邻里对立，氛围负面。更换物业公司涉及多个角度的合作和协调，包括与业主大会的沟通、与原物业公司的交接等。在这样的一个过程中，如果发生邻里对立、利益纠葛、互相猜忌、责任不明确等问题，反而对小区房价、居住体验会造成不可逆的负面影响，得不偿失。

  所以，换物业是一个需要慎重考虑和付出努力的过程，不应该单以“房价”作为噱头煽动广大业主，更应该从以下几个角度来理性思考，物业该不该换，换了之后是不是真的能带来益处：

  一是理性评估现有物业公司的服务的品质。现有物业在维护小区环境、提供安全保障、处理业主需求等方面表现如何？它具备哪一些优势：质保期内能否提供与地产对接的服务？服务人员能否建立与业主之间的粘性、信任度如何？若有不足，修正的成本是否比替换更合适？

  二是考察新物业公司的资质和服务合同。要对新物业公司的资质、经验和信誉进行深入调查，查看其过往项目的管理情况，了解其服务理念和模式，确保新物业公司有能力满足小区的需求，并明确了解各项服务内容、费用及支付方式，要注意合同中关于服务质量、违约责任等条款的约定，以避免“换汤不换药”甚至“越换越糟”。

  三是关注业主意见，警惕“职业物闹”。换物业是一个涉及全体业主利益的决策，因此就需要广泛征求业主的意见，确保决策符合大多数业主的意愿。大多数市场研究中表现，中立与满意的消费者是“沉默”的，但他们极容易被外界引导，如今换物业过程中“职业物闹”事件屡见不鲜，务必提高警惕切勿掉入陷阱。

  物业公司的服务的品质和管理上的水准对小区的居住环境、安全、设施维护等方面有直接影响。但房屋本身的整体环境、配套设施、交通便捷性、教育资源等因素，才是吸引更多购房者的核心，但原开发商自带的优质物业往往能让购房者更有信任感，能比周边的同类二手房获得优先成交机会。

  然而，房价的涨跌并不取决于物业公司的表现，其他主要的因素还包括市场需求、宏观经济环境、政策调控等。如果市场需求旺盛，经济环境良好，政策支持，那么房价上涨的可能性会更大，反之，即使物业公司表现再好，房价也可能难以上涨。

  最后，提醒众多购买的人在做“换物业”决定前，需要考虑多种因素，除了房价外，理性评估综合服务质量、关注服务合同与承诺兑现、警惕“物闹”陷阱，以确保自己的决策更加合理和理智。

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